Het afsluiten van een zzp hypotheek: een stevige uitdaging voor de meeste zzp’ers. In het bijzonder startende zzp’ers ervaren hier de nodige moeite mee. Dat is onder meer te wijten aan het feit dat banken vaak jaarcijfers van de voorbije drie jaar willen zien. En dat is precies het probleem: als starter heb je nog geen jaarcijfers beschikbaar.
Toch zijn ze van cruciaal belang om je inkomen aan te kunnen tonen. Je inkomen is immers de basis van je hypotheekaanvraag. Betekent dit dat je als startende zzp’er nooit een hypotheek kunt afsluiten? Gelukkig niet. Er bestaan namelijk uitzonderingen op deze regel.
Waar houden banken rekening mee?
Voordat je kunt achterhalen hoe groot (of hoe klein) je kansen als zzp’er zijn op het kunnen afsluiten van een hypotheek, is het belangrijk om te achterhalen waar een bank precies rekening mee houdt.
In principe zijn er vijf belangrijke punten die in overweging worden genomen, namelijk:
- Wat is de verwachting van de branche waarin je actief bent?
- Hoe staat het met je solvabiliteit en liquiditeit?
- Is er sprake van een gunstige prognose met voldoende opdrachten?
- Hoe snel kun je opnieuw in loondienst treden wanneer de situatie dat vereist?
- Wat is je (financiële) achtergrond?
Bovenstaande punten maken duidelijk dat het als zzp’er vooral een kwestie is van garanties te kunnen bieden aan de bank. Wanneer een kredietverstrekker het idee heeft dat je als zzp’er over een solide positie binnen de markt beschikt is de kans groot dat de bank wilt meedenken over je hypotheekwensen.
Dit geldt dus ook voor mensen die nog geen drie jaar als zelfstandige actief zijn.
Een zakelijke rekening en een goed boekhoudprogramma zijn een goede basis voor je financiële rapportages.
De afgelopen jaren hebben we het als zzp’er al een stukje makkelijker gekregen. Op 1 december 2016 werd bepaald dat ook zzp’ers die nog maar één jaar als ondernemer actief zijn een hypotheek met NHG kunnen aanvragen.
Solvabiliteit en liquiditeit: wat het is en waarom het zo belangrijk is
De belangrijkste factor voor een bank is je solvabiliteit en liquiditeit als zzp’er.
Wat betekent dat nu precies?
Klinkt moeilijk, is het niet.
De solvabiliteit maakt duidelijk in welke mate je tegemoet kunt komen aan je verplichtingen op het ogenblik dat je bedrijf bijvoorbeeld failliet gaat.
Met andere woorden: wat zijn je bezittingen en wat zijn je schulden?
In het bijzonder wordt er daarbij gekeken naar de middellange tot lange termijn. Ben je bijvoorbeeld afhankelijk van schuldeisers? Een zakelijke lening? Heb je grote inkoopfacturen openstaan met lange betalingstermijnen? Of heb je andere langlopende verplichtingen zoals een langlopend huurcontract of afnamecontract?
Is je eigen vermogen groot? Dan is de kans bijzonder groot dat je eventuele schulden ook na enkele tegenslagen gewoon zult kunnen blijven afbetalen.
De liquiditeitsfactor geeft weer in welke mate je aan jouw betalingsverplichtingen kunt voldoen.
Hoe liquide ben je? Kun je jouw bezittingen snel omzetten in cash?
Als je bijvoorbeeld vastgoed verhuurd heb je een groot vermogen, maar je geld zit in stenen. Je kunt binnenkomende facturen niet betalen met geld dat vast zit in je vastgoed. Je bent dan niet liquide.
Aan de andere kant: een zzp’er met een grote buffer op de spaarrekening is heel liquide: een onverwachte grote kostenpost of grote facturen kunnen gemakkelijk betaald worden met geld van de spaarrekening.
Liquiditeit is een van de meest voorkomende problemen waardoor bedrijven failliet gaan. Je kunt wel een winstgevend bedrijf hebben. Maar als je geen geld beschikbaar hebt om facturen te betalen (bijvoorbeeld door lange betalingstermijnen van afnemers) kunnen schuldeisers jouw faillissement aanvragen.
Let op, binnen de markt wordt er een onderscheid gemaakt tussen twee verschillende vormen van liquiditeit. Het gaat hierbij om:
- Dynamische liquiditeit;
- Statische liquiditeit;
De dynamische liquiditeit maakt duidelijk in welke mate de geldstroom zich verhoudt binnen een bepaalde periode tot de uitgaande geldstroom. De statische liquiditeit laat zien of je aan jouw betalingsverplichtingen weet te voldoen met vlottende activa. Het betreft hier dus het soort activa welke binnen een korte termijn te gelden kunnen worden gemaakt.
Hoe wordt je inkomen precies bepaald?
Zoals eerder duidelijk gemaakt kiezen banken er over het algemeen voor om je inkomen te bepalen over het gemiddelde van de afgelopen drie jaar.
Er worden door banken verschillende methodes gehanteerd. Bij de vaakst toegepaste methode wordt je winst het eerste jaar voor één keer meegeteld, het tweede jaar voor twee keer en het derde jaar voor drie keer. Vervolgens wordt het totaal door zes gedeeld.
Op deze manier ontstaat het gemiddelde inkomen waar de bank doorgaans rekening mee zal houden bij een hypotheekaanvraag.
Het aanleveren van een positieve prognose
Hou er bovendien rekening mee dat voordat je een hypotheek toegekend krijgt, de bank ook een positieve prognose zal moeten krijgen voor de toekomst van je zelfstandige activiteit.
Zo’n prognose zal aangeleverd moeten worden door je accountant of boekhouder. Deze prognose is erg belangrijk en kan op verschillende manieren geïnterpreteerd worden. Zo zijn er banken die het gebruiken als maatstaf terwijl anderen de prognose als maximum gebruiken. Valt de prognose lager uit dan de gemiddelde winst?
In dat geval zal ze als uitgangspunt worden gebruikt. In ieder geval mag het duidelijk zijn dat elke bank diens eigen voorwaarden hanteert. Ook de manier waarop bepaalde cijfers worden geëvalueerd kan sterk verschillen.
Het uitvoeren van een vergelijking tussen verschillende hypotheekverstrekkers is voor jou als zzp’er dan ook nooit een overbodige luxe.
De impact van de looptijd op je hypotheekmogelijkheden
Tot slot: ook de gekozen looptijd heeft een impact hoe makkelijk je een hypotheek kan afsluiten als zzo’er. Zelfs het soort rente waarvoor wordt gekozen kan een invloed hebben. Kiezen voor een krediet met een hypotheekrente voor 15 jaar vast lijkt wat dat betreft het meest toegankelijk te zijn. Ieder voordeel heeft z’n nadeel: een korte looptijd brengt ook zwaardere aflossingen met zich mee.
In ieder geval is het duidelijk dat het afsluiten van een hypotheek voor jou als zzp’er niet iets is wat je zult willen doen zonder er eerst even grondig over na te denken.
